Nekilnojamojo turto plėtotės strategija
Vilniaus Gedimino Technikos Universitetas, socialiniai mokslai ir ekonomika.
Lietuvoje sukurtasis materialusis nekilnojamasis turtas sudaro beveik pusę nacionalinio turto. Taigi nereikia bent kiek didesnių pastangų, kad suvoktume, jog tinkamas šio turto valdymas – tai pagrindinė ekonominio pakilimo ir stabilios raidos prielaida. Tačiau šiandienos tikrovė leidžia tvirtinti, kad nekilnojamojo turto valdymui neskirtas reikiamas dėmesys, tuo labiau, nėra konceptualiai pagrįstos ne tik nekilnojamojo turto plėtotės sampratos, bet ir atskirų turto rūšių ar turto vienetų plėtotės strategijų.
Straipsnyje nagrinėjamos nekilnojamojo turto plėtotės strategijos parengimo ir įgyvendinimo problemos, atsižvelgiant į šiuolaikinius valdymo mokslo reikalavimus ir tikrovės sąlygas, pagrindinį dėmesį skiriant investavimo proceso valdymui.
1. Investavimo strategijos samprata. Investavimo strategija – tai investavimo į nekilnojamąjį turtą planavimo ir valdymo menas tokiu būdu, kuriuo visi investavimo proceso dalyviai galėtų pasiekti naudingiausią poziciją iš investavimo. Nekilnojamojo turto investavimo proceso dalyvių grupės gali turėti skirtingus ir netgi prieštaraujančius tikslus. Tik nuodugnios nekilnojamojo turto investavimo proceso studijos įgalina ištirti šio proceso etapus. Svarbiausi dalyvių tikslai ir sąveika su investavimo sprendimų aplinka sudaro nekilnojamojo turto investavimo strategijos rengimo ir valdymo pagrindą. Investavimo strategijos parengimas ir įgyvendinimas bus nagrinėjami investavimo dalyvių interesų pristatymo ir įgyvendinimo požiūriu pačiame investavimo procese.
Investavimas į pelną kuriantį nekilnojamąjį turtą gali būti matomas kaip procesas: tai yra palaipsninė procedūra, įgalinanti investuotoją kruopščiai ir sistemiškai išnagrinėti kiekvieną veiksnį, įtakojantį nekilnojamojo turto investicijų pelno normą, riziką ir vertę. Investavimo į nekilnojamąjį turtą procesą sudaro daugybė apsvarstymų. Šis procesas pateikia investuotojui veiksmų schemą, leidžiančią pasiekti finansinius tikslus.
2. Pagrindiniai nekilnojamojo turto investavimo proceso dalyviai. Pirmasis žingsnis investuojant į nekilnojamąjį turtą yra nustatyti investuotojo tikslus ir apribojimus. Investavimo į nekilnojamąjį turtą procese yra keturi pagrindiniai dalyviai: investuotojas, užstato (ipotekos) skolintojas, nuomininkas (nuomotojas) ir valstybė, į kurią įeina centrinė (šalies) ir vietinė (savivaldybių) valdžios. 1 schemoje atvaizduoti ryšiai tarp šių dalyvių.
Kiekvienas iš investavimo proceso dalyvių turi skirtingus ir dažnai konfliktuojančius tikslus dalyvauti investavime. Kiekvienas sudaro apribojimus ir suvaržymus investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybei. Analizės stoka gali turėti pražūtingų rezultatų nuosavybės investuotojui.
Investuotojas. Kadangi investuotojas priima sprendimus, jis turi įsitikinti, kad projekte atsižvelgta ne tiktai į jo apribojimus ir reikalavimus, bet ir į kitų investavimo dalyvių reikalavimus.
Investuotojas savo investicijai gali pasirinkti vieną iš keleto verslo organizavimo formų. Daugelyje šalių jas sudaro individualioji nuosavybė, partnerinė (ribota ir bendra) nuosavybė, korporacija ir nekilnojamojo turto investicijų trestas. Kiekviena iš šių formų turi privalumų ir trūkumų. Sprendimas dėl verslo nuosavybės tipo pasirinkimo gali nulemti mokesčių nekilnojamojo turto investicijai poveikį; atsakomybę dėl skolos, su kuria gali susidurti investuotojas; investicijos kontroliavimo, kurį turės investuotojas, lygį; investicijos nuosavybės perdavimo kitam asmeniui galimybes. Investuotojas turi kruopščiai apsvarstyti, kurią nuosavybės formą pasirinkti, nes tai turės labai didelės reikšmės priimant investavimo sprendimus.
Investuotojas domisi pinigų srautų, susijusių su investicija, dydžiu. Paprastai pinigų srautai kyla iš dviejų šaltinių: srautas iš kasmetinės eksploatacijos ir srautas, gaunamas parduodant (ar kitaip disponuojant) investiciją. Be to, investuotojas turi būti įsitikinęs, kad jis turi teisę į šiuos pinigų srautus, nes be tokių teisių nekilnojamasis turtas yra bevertis ir investicija žlugs.
Užstato skolintojas. Daugeliui nekilnojamojo turto investicijų naudojamos skolintosios lėšos. Yra keletas priežasčių, kodėl taip yra. Pirmoji yra ta, kad nekilnojamojo turto investicijos reikalauja labai didelių kapitalo apimčių. Antra, finansinių svertų sistema. Teigiama finansinių svertų sistema įgalina investuotoją padidinti skolintųjų lėšų atsipirkimą ir naudoti jas kitiems investicijų tikslams.
Nors finansinių svertų sistema gali padidinti investicijos pajamų lygį, ji taip pat padidina rizikos galimybes. Investuotojas privalo žinoti sąveiką tarp pajamų, gautų iš nuosavų ir skolintų lėšų, ir padidėjusios rizikos dėl įsiskolinimo.
Bendrai, ipoteka yra paskola, apsaugota nekilnojamojo turto užstatu. Ipotekos sutartis užstato nekilnojamąjį turtą kaip garantą ir nusako paskolos sąlygas. Pasižadėjimo raštas yra įsiskolinimo liudijimas ir įsipareigojimas grąžinti paskolą. Kiekvienas iš šių dokumentų turi būti investuotojo įdėmiai išanalizuotas.
Nuomininkas. Nuomininkas už atitinkamą nuomos mokestį nusiperka tiesioginio valdymo teisę iš savininko. Į nuomininko teises yra žiūrima kaip į išnuomotąjį turtą. Nuomininkų reikalavimai turi būti kruopščiai išanalizuoti, nes be nuomininkų nebūtų ir įplaukų investuotojui.
Nuoma susieja investuotoją ir nuomininką. Šis sandoris suteikia teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu tam tikrą laikotarpį už atitinkamą nuomos mokestį savininkui. Visos nuomos sutartys turi būti rašytinės, nepriklausomai nuo jų trukmės.
Valstybė. Valstybė reglamentuoja tarpusavio ryšius tarp investuotojo, užstato skolintojo ir nuomininko. Valstybė apriboja turto naudojimą ir suvaržo skolintojus tokiais veiksmais, kaip portfelio sudarymo reikalavimai, skolinimosi reguliavimas ir pan. Vienas iš svariausių poveikių yra investicijų pajamų apmokestinimas. Kol pajamų apmokestinimas įtakoja investavimo sprendimą sudėtingomis taisyklėmis, negalima paneigti investicijų galimos mokesčių naudos ir išlaidų įtakos.
3. Nekilnojamojo turto investavimo procesas. Investavimo į nekilnojamąjį turtą procesas yra bendrasis investavimo prognozių ir sprendimų, kuriuos nekilnojamojo turto investuotojai atlieka siekdami savo tikslo, planas. Šis procesas apima kruopščią rizikos-atsipirkimo kompromisų analizę. Į jį gali būti žiūrima kaip į nekilnojamojo turto investicijų (arba investicijų portfelio) planavimo ir valdymo meną, siekiant didžiausios naudos: nuosavo investuotojo turto maksimizavimo. Tai reikalauja:
- planavimo prieš investuojant;
- gero investicijų valdymo per visą laikotarpį;
- sprendimo dėl nuosavybės atsisakymo jos kontroliavimo periodo pabaigoje.
- Kaip matome, tai yra tapatu klasikinei strategijos sampratai investavimo procese:
- veiksmų plano parengimas;
- plano įgyvendinimo valdymas;
- maksimalios naudos (minimalios sąnaudos) parduodant (likviduojant) projektą.
Kaip įprasta, išskiriami 5 pagrindiniai žingsniai, kuriuos investuotojas turi atlikti, norėdamas kruopščiai ištirti nekilnojamojo turto investicijas:
1. Nustatyti priežastis, kodėl investuotojas investuoja. Kokie yra apribojimai investuotojui? Kokios rizikos ir pajamų tikisi investuotojas?
2. Ištirti investavimo klimatą ir investiciją veikiančias rinkos sąlygas. Kokios paklausos jėgos padaro investiciją potencialiai sėkminga? Kokia yra konkurencija? Kokia yra teisinė aplinka konkrečiai investicijai? Kokia yra socialinė-politinė aplinka?
3. Prognozuoti pinigų srautus investuojant į nekilnojamojo turto investicijas. Kokias pinigines įplaukas projektas gali duoti? Kokios yra piniginės išlaidos? Kokios yra einamosios išlaidos? Kiek kainuoja hipotekinė paskola? Ar projekte yra galimybė pasireikšti finansinių svertų sistemai? Koks yra mokesčių poveikis? Kokia turto vertės padidėjimo tikimybė?
4. Palyginti tikėtinus pinigų srautus su investavimo išlaidomis. Visos investicijos siejasi su rizika ir pajamomis. Ar pajamos kompensuos investuotojo riziką?
5. Nuspręsti investuoti ar atsisakyti galimybės?
4. Investuotojo tikslai ir investavimo priežastys. Pirmasis žingsnis investavimo procese turi būti investuotojo tikslų ir apribojimų identifikavimas. Be šito investicijos galimumas negali būti nustatytas. Toliau be akivaizdžių veiksnių, kaip kainos įvertinimas, mokesčių lengvatų efektas ir finansinių svertų sistema, bus aptartos priežastys, kodėl žmonės arba firmos investuoja į nekilnojamąjį turtą. Kai kurie investuotojai siekia turėti apčiuopiamą nekilnojamąjį turtą, nes jie mano jį esant saugesniu, vertingesniu nei finansinis turtas. Galimybė gauti teigiamus pinigų srautus investicijos turėjimo laikotarpiu, yra patraukli tiems, kurie siekia piniginio pelno. Tai dar sustiprinama palyginti mažais mokesčiais, galimybe pasiskolinti kapitalo ir viltimi, kad turto vertė bus padidėjusi, kai savininkas nuspręs jį parduoti. Didesnės grįžtamosios vertės patrauklumas (kainos ateityje) vis dar vilioja investuotojus.