Nekilnojamojo turto vertinimas mokesčiams
Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonė,
direktoriaus pavaduotojas kadastrui ir turto vertinimui.
Kas yra turto (nuosavybės) mokesčiai
Trumpas atsakymas galėtų būti “bet kuris mokestis, pagrįstas nekilnojamojo ar kilnojamojo turto nuosavybe, valdymu ar panaudojimu”. Plačiau panagrinėjus galima pastebėti daug skirtumų skirtingose šalyse suprantant turto (nuosavybės) mokesčius. Nuosavybės mokesčiai yra vienas iš seniausių resursų perskirstymo iš privataus sektoriaus į visuomeninę formą būdų. Dar 17 amžiuje turto mokesčiai buvo suprantami kaip:
- Teikiamas valstybei atlyginimas už politinę ir teisinę piliečio bei jo turto globą;
- Draudimo premija (turimo turto dalis), kurią pilietis sumoka valdžiai, kad galėtų naudotis savo turimais turtais;
- Piliečio išsipirkimas nuo tolimesnio valstybės “kėsinimosi” į jo turtą.
Tam tikra prasme panašiai turto mokesčiai suprantami ir šiandien. Nuosavybės mokesčiai daugeliu atveju yra municipaliniai ir yra naudojami infrastruktūros vystymui, piliečių ir turto apsaugai užtikrinti, švietimo ir kultūros reikmėms finansuoti. Mokesčiai panaudoti policijos ar gaisrinės tarnybų finansavimui užtikrina nuosavybės apsaugą, mokestinių pajamų panaudojimas parkų, žaidimo aikštelių, mokyklų statybai sudaro prielaidas infrastruktūros vystymuisi, o tai tuo pačiu kelia toje teritorijoje esančio turto vertę.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto mokestinės vertės nustatymo principai
Šiandien visi vienbalsiai pripažįsta, jog nekilnojamojo turto mokestis tai “ad valorem” (remiantis verte) mokestis. Esant galimybėms, šis mokestis turi būti nustatoma atsižvelgiant į to turto rinkos vertę, bet tuo pačiu neturėtų būti lygus rinkos vertei, t.y., nekilnojamojo turto (toliau NT) mokestinės vertės bazė (tax base) turėtų būti nustatoma dauginant rinkos vertę iš apmokestinimo koeficiento. NT mokestinė vertė nustatoma mokesčio bazę dauginant iš mokesčio tarifo (tax rate). Taip pat svarbus yra turto vertės ir mokestinės vertės bei mokesčio tarifo nustatymo atskyrimas.
Nustatant turto mokestį atsižvelgiant į rinkos vertę, turtas turi būti periodiškai pervertinamas, atsižvelgiant į pokyčius rinkoje. Nustatant mokestinę vertę turi būti išlaikytas horizontalus ir vertikalus teisingumas. Mokesčių mokėtojams turi būti suteikta apeliavimo galimybė, leidžianti išvengti galimų klaidų.
Nekilnojamojo turto mokesčio raida Lietuvoje nuo 1923 – 1939 metų laikotarpiu.
1923 – 1939 metų laikotarpiu nekilnojamasis turtas Lietuvoje buvo apmokestintas Žemės ūkio ir miško mokesčiu ir Nekilnojamojo turto mokesčiu miestuose ir miesteliuose. Jo įplaukos parodytos 1 lentelėje.
NT mokesčiai, litais (1923 -1928 m.)
1 lentelė
| Metai | Gyventojų skaičius | Žemės ir miško | Nekilnojamojo turto miestuose | ||
| Bendros metų įplaukos | Mokestis vienam gyventojui | Bendros metų įplaukos | Mokestis vienam gyventojui | ||
| 1923* | 2 146 502 | 15 198 800 | 7,081 | ||
| 1924 | 2 176 046 | 19 655 300 | 9,033 | 3 057 200 | 1,405 |
| 1925 | 2 203 743 | 18 688 200 | 8,48 | 3 773 300 | 1,712 |
| 1926 | 2 227 502 | 17 960 200 | 8,063 | 4 487 200 | 2,014 |
| 1927 | 2 259 151 | 19 765 000 | 8,749 | 4 827 600 | 2,137 |
| 1928 | 2 286 368 | 16 911 100 | 7,396 | 4 984 200 | 2,180 |
| Vidurkis | |||||
| 1924 -1928 m. | 8,34 | 1,89 | |||
*Žemės ir miško + Nekilnojamojo turto miestuose (neįtraukta skaičiuojant vidurkį)
1923 – 1928 m. nesunku pastebėti Nekilnojamojo turto mokesčio lygio augimą ir Žemės mokesčio pajamų mažėjimą.
Nekilnojamojo turto mokesčio raida po nepriklausomybės atkūrimo
1 grafikas
_
Nekilnojamojo turto mokesčio pajamos 1994-1999 m. (tūkst.Lt.)
Po nepriklausomybės atkūrimo buvo priimti NT mokesčius reglamentuojantys įstatymai.
1992 m. Lietuvoje buvo priimtas “Žemės mokesčio įstatymas”. Mokesčio bazė – privačios žemės nominalioji vertė. Mokesčio tarifas – 1,5 procento žemės mokestinės vertės.
1994 m. liepos 20 d. buvo priimtas “Įmonių ir organizacijų nekilnojamojo turto mokesčių įstatymas”. Pagrindiniai Nekilnojamojo turto mokesčio bruožai yra šie:
Mokesčio mokėtojai: juridiniai asmenys ir juridinio asmens teisių neturinčios įmonės ir organizacijos, registruotos LR įstatymų nustatyta tvarka.
Mokesčio tarifas: metinis mokesčio tarifas – 1% nekilnojamojo turto mokestinės vertės.
Tai yra municipalinis mokestis, visos pajamos atitenka vietiniam biudžetui.
Mokestis mokamas po ¼ sumos, pasibaigus ketvirčiui, per 25 dienas.
Yra nedaug nuo mokesčio atleistų nuosavybės grupių.
Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonė yra atsakinga už NT mokestinių verčių nustatymą, o Valstybinė mokesčių inspekcija – už mokesčio surinkimą.
Nekilnojamojo turto mokestinės vertės nustatymas
Žemės mokesčiai
Pereinamuoju iš planinės ekonomikos į rinkos ekonomiką laikotarpiu žemės vertės nustatymui įvairioms valstybės reikmėms, tame tarpe apmokestinimo klausimams spręsti, LR Vyriausybės 1993 12 06 nutarimu Nr. 909 buvo patvirtinta žemės kainos nustatymo metodika. Kadangi tuo metu nebuvo privačios nuosavybės, nebuvo ir žemės rinkos, buvo bandoma modeliuoti veiksnius, kurie turės įtakos žemės vertei, jų įtakos dydį. Buvo atsižvelgta į žemės paskirtį, dislokacijos vietą, esamą infrastruktūrą, naudojimo apribojimus, vietovės ekologiją, prestižą ir pan. Žemės ūkio paskirties žemės vertės nustatymu pagrindu buvo paimtas žemės našumas (derlingumas). Pagal šią metodiką nustatoma žemės kaina naudojama vykdant žemės reformą, restituciją ir jos apmokestinimą. Žemės metinis mokesčio tarifas – 1,5% apmokestinamosios vertės.
1999 m. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr. 909 buvo patobulintas: peržiūrėta verčių skaičiavimo tvarka, įvertinta daugiau rinkos faktorių, didesnis dėmesys buvo skirtas inžinerinei infrastruktūrai. Naujoji tvarka yra patvirtinta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 02 24 nutarimu Nr. 205.
Kito nekilnojamojo turto mokesčiai
Kito nekilnojamojo turto mokesčius Lietuvoje reglamentuoja LR įmonių ir organizacijų nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas dėl įmonių ir organizacijų NT mokesčio.
Šiuo metu Lietuvoje yra apmokestinamas tik įmonių ir organizacijų nekilnojamasis turtas. Iki 1997 m. spalio mėnesio NT mokestine verte buvo laikoma 50 procentų statinio atkuriamosios vertės. Ši vertė buvo apskaičiuojama naudojantis atstatymo kaštų normomis, pagrįstomis statybinių medžiagų kainomis. Nuo 1997 m. spalio mėnesio, siekiant NT mokestines vertes priartinti rinkos vertėms, buvo įvesti vietovės pataisos koeficientai. Šiais koeficientais, atsižvelgiant į NT buvimo vietą, paskirtį, yra koreguojami atkuriamoji vertė.
Vietovės pataisos koeficientų nustatymą atlieka Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės specialistai, o šiuos koeficientus kas ketvirtį tvirtina Komisija privalomam registruoti turtui įvertinti prie LR Finansų ministerijos. Naudodamiesi duomenų bazėje sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto sandorius turto parametrus aprašančiais rodikliais, įmonės specialistai atlieka zonavimą pagal atskirų turto rūšių sandorių vertes bei išveda koeficientus, kurie išreiškia santykį tarp atskirų turto rūšių rinkos (sandorių) verčių ir atkuriamųjų verčių.
Puslapiai: 1 2