Turto vertinimas paimant jį visuomenės poreikiams
UAB korporacija “Matininkai”, viceprezidentas
Santrauka
Privačios nuosavybės teisė įtvirtinta Lietuvos Respublikos Konstitucijoje (1992), kur 23 straipsnyje teigiama: “Nuosavybė neliečiama. Nuosavybės teises saugo įstatymai. Nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama“. Konstitucijos 46 straipsnyje patvirtinama: “Lietuvos ūkis grindžiamas privačios nuosavybės teise, asmens ūkinės veiklos laisve ir iniciatyva. Valstybė remia visuomenei naudingas ūkines pastangas ir iniciatyvą. Valstybė reguliuoja ūkinę veiklą taip, kad ji tarnautų bendrai gerovei. [...]“.
Atskiro turto ir nuosavybės eksproprijavimo įstatymo Lietuvoje neturime. Eksproprijavimo ir teisingo atlyginimo už paimamą nuosavybę klausimus reglamentuoja keletas teisės aktų. Žemės paėmimo visuomenės poreikiams klausimai reglamentuojami Žemės įstatyme (1994) ir šio įstatymo poįstatyminiuose aktuose. Kitokio nekilnojamojo turto paėmimo visuomenės poreikiams klausimai įstatymuose aptariami nepakankamai.
Paimant turtą visuomenės poreikiams ir sprendžiant teisingo atlyginimo klausimus neišvengiamai tampa aktualus turto teisingos vertės nustatymas. Šiuo požiūriu Lietuvoje yra sukauptas atitinkamas patyrimas, tačiau aktyviai diskutuojama procedūrų klausimais. Vertinimo metodų taikymas, įvertinimo aprėptis ir procedūros, nepriklausomo vertintojo (eksperto) vaidmuo šiame procese, vertinimo bei teisingo atlyginimo (kompensavimo) objektas šalyje tebėra aktualūs jautrių diskusijų klausimai.
Pranešime analizuojama šalies teisinė bazė turto paėmimo visuomenės poreikiams (eksproprijavimo) ir vertinimo klausimais. Ypatingas dėmesys skiriamas turto vertinimo procedūroms (teorine ir praktine prasme) bei vertinimo ir kompensavimo objektui. Ką reikia vertinti ir ką reikia teisingai atlyginti? Tai neišvengiamai aktualu Lietuvos Respublikoje, kur per dešimtmetį (nuo 1990 m. kovo 11 d.) atgimė privatinės nuosavybės institutas, o tuo pačiu išlieka viešojo intereso, bendrosios šalies ir savivaldybių infrastruktūros plėtros, bendros tautos gerovės užtikrinimo klausimai ir problemos.
1. Turto paėmimo visuomenės poreikiams (eksproprijavimo) teisinė bazė
Lietuvos Respublikoje po nepriklausomybės atstatymo nuosekliai sprendžiant privačios nuosavybės teisių atstatymo ir turto išvalstybinimo (privatizavimo) bei privačios nuosavybės apsaugos klausimus neišvengiamai tampa aktualus ir turto paėmimo visuomenės poreikiams arba turto eksproprijavimo teisinis reguliavimas.
Bene pirmasis teisės aktas, bandęs teisiškai spręsti privačios nuosavybės ir jos paėmimo klausimus, buvo Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 m. lapkričio 9 d. nutarimas Nr. 849 “Dėl žemės sklypų paėmimo ir suteikimo valstybės reikmėms laikinųjų nuostatų patvirtinimo” ir tuo nutarimu patvirtinti minėti nuostatai. [1]. Buvo nustatyta, kad šie žemės sklypų paėmimo ir suteikimo valstybės reikmėms laikinieji nuostatai galioja iki bus priimtas Lietuvos Respublikos žemės įstatymas. Nuostatuose buvo apibrėžtos tokios sąvokos, kaip “žemės paėmimas” (tai teisiškai įformintas žemės savininkų žemės išpirkimas, valstybinės žemės naudotojų žemės naudojimo teisės nutraukimas…), “žemės sklypų suteikimas valstybės reikmėms” (tai teisinių, žemėtvarkos ir kitų veiksmų, kuriais įforminama teisė naudotis žeme, kompleksas) “žemė valstybės reikmėms” (tai žemė, kurios reikia miestams plėsti, valstybiniams pramonės, energetikos, transporto ir kitiems valstybiniams objektams statyti, taip pat krašto apsaugai, mokslo ir mokymo reikmėms, naudingosioms iškasenoms eksploatuoti, saugomoms teritorijoms, kuriose draudžiama ūkinė veikla, steigti, archeologijos paminklams, neveikiančioms kapinėms ir laidojimo vietoms išsaugoti, taip pat esamoms kapinėms plėsti ir naujoms steigti). Buvo nustatyta, kad “žemės sklypai iš savininkų paimami juos išperkant, o iš naudotojų ir nuomininkų – atlyginant jiems dėl to susidariusius nuostolius“. Už pastatus ir įrenginius, esančius paimamame žemės sklype buvo numatyta atlyginti “pagal realias kainas pinigais“, už žemę ir mišką tuo tarpu buvo atlyginama “pagal kainos skirtumą susidariusį pakeitus žemės naudojimo paskirtį”, kainą apskaičiuojant pagal žemės nominalios kainos nustatymo metodiką. Iš žemės savininkų išperkant žemę ar mišką, jiems turėjo būti sumokama Valstybinio žemės kadastro duomenų registre nustatyta vidutinė rinkos kaina arba suteikiamas lygiavertis žemės ar miško sklypas. Tai iš esmės vėlgi buvo vadovaujamasi nominalios rinkos kainos samprata.
1994 m. buvo priimtas Žemės įstatymas (Žin., 1994, Nr.34-620). Jame buvo nustatyta žemės paėmimo visuomenės (atkreipkime dėmesį jau ne valstybės) poreikiams tvarka ir principai (įstatymo 32 straipsnis). Vadovaujantis Žemės įstatymu buvo priimtas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. spalio 24 d. nutarimas Nr.1379 “Dėl Prašymų paimti žemę visuomenės poreikiams pateikimo bei nagrinėjimo ir nuostolių, atsiradusių dėl žemės paėmimo, atlyginimo tvarkos patvirtinimo” (Žin., 1995, Nr.89-2000). Iš esmės šią tvarką nustatė ir 1994 m. redakcijos Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 1571 straipsnis “Žemės sklypo paėmimas visuomenės poreikiams” (Žin., 1994, Nr. 44-805). Jame nustatyta, kad “paimti žemės sklypą, priklausantį asmeniui privačios nuosavybės teise, visuomenės poreikiams leidžiama tik išimtinais atvejais ir tik Lietuvos Respublikos Vyriausybės arba apskrities viršininko sprendimu pagal vietos savivaldos institucijos, ministerijos ar kitos valdymo institucijos prašymą“; tokiu atveju žemės sklypo savininkui arba suteikiamas lygiavertis sklypas, arba atlyginama reali žemės sklypo vertė pinigais; kilusius ginčus dėl žemės sklypo paėmimo bei atlyginimo būdo ir dydžio sprendžia teismas. Vyriausybės patvirtintoje tvarkoje teisė rengti žemės paėmimo visuomenės poreikiams žemėtvarkos projektus buvo patikėta tik valstybės įmonei Valstybiniam žemėtvarkos institutui. Valstybinė žemėtvarkos ir geodezijos tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 1996 m. pradžioje patvirtino tokių projektų rengimo metodiką ir žemės rinkos kainų tyrimo tvarką. Bendrieji turto vertės nustatymo principai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. kovo 28 d. nutarimu Nr.440 (Žin., 1995, Nr.29-652) ir Turto vertinimo metodika, patvirtinta Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr.244 (Žin., 1996, Nr.16-426) žemės sklypų vertinimo praktikoje sunkiai rado kelią ant atsakingų institucijų darbo stalų.
Šiuo metu, nuo 1999 m. liepos 1 d. įsigaliojus Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymui (Žin., 1999, Nr.52-1672) visos su turto vertinimo klausimais susijusios problemos turėtų būti sprendžiamos vadovaujantis šiuo įstatymu bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr.1389 “Dėl turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo įgyvendinimo” (Žin., 1999, Nr.106-3081). Realios vertės principas sprendžiant teisingo atlyginimo už paimamą nuosavybę visuomenės poreikiams klausimus neišvengiamas. Gaila, tačiau iki šiolei neturime vieningo turto (ne tik žemės) paėmimo visuomenės poreikiams (eksproprijavimo) įstatymo. Kai kurie įstatymai nustato statinių (pastatų) paėmimą arba išpirkimą iš savininkų. Tiesa, apie statinius kalbama ir žemės paėmimo teisės aktuose. Nekilnojamųjų kultūros vertybių apsaugos įstatymas (Žin., 1995, Nr.3-37) numato priverstinį neūkiškai laikomų statinių kultūros vertybių išpirkimą ar atlygintiną paėmimą savivaldybės nuosavybėn. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1998 m. rugpjūčio 12 d. nutarimu Nr.1023 patvirtinta “Priverstinai valstybės išperkamų nekilnojamųjų kultūros vertybių ar atlygintinai savivaldybės nuosavybėn paimamų statinių nustatymo tvarka (Žin., 1998, Nr. 73-2117).
Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2000 m. sausio 20 d. nutarimu Nr.65 “Dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams” pripažino netekusiu galios 1995 m. spalio 24 d. nutarimą Nr.1379 ir patvirtino naują Prašymų paimti žemę visuomenės poreikiams pateikimo bei nagrinėjimo ir su žemės paėmimu susijusių nuostolių atlyginimo tvarką (Žin., 2000 Nr.7-188). Šiuo nutarimu nustatyta, kad “už visuomenės poreikiams paimamą žemę jos savininkui atlyginama – sumokama reali paimamo žemės sklypo vertė pinigais arba suteikiamas lygiavertis žemės sklypas, taip pat atlyginami kiti nuostoliai, atsiradę dėl žemės paėmimo“.