Turto vertinimas paimant jį visuomenės poreikiams
Paimant žemę visuomenės poreikiams į būsimą žemės pabrangimą paprastai neatsižvelgiama, nes skaičiuojant kompensaciją žiūrima tik į “dabartinį žemės naudojimą”. Kai visuomenės poreikiams yra paimama tik dalis žemės, pagrindinė problema vertintojams iškyla skaičiuojant kokia buvo žemės vertę iki paėmimo ir kokia vertė liko paėmus dalį žemės. Teoriškai vertintojai turėtų palyginti rinkos verte iki ir po nusavinimo, o tam reikia pakankamo skaičiaus palyginamųjų objektų, kuriuos atsispindi vertės pokyčiai iki ir po nusavinimo. Todėl praktikoje paprastai skaičiuojama paimamo gabaliuko rinkos vertė. [9].
Švedijoje, vykdant nuosavybės paėmimą visuomenės poreikiams, tarp Vyriausybės ir žemės savininko visą laiką vyksta derybos, nes teismai yra labai brangūs. Atskirais atvejais, kai savininkas ir Vyriausybė nesusitaria dėl kompensacijos dydžio, teismo išlaidos pridedamos savininkui.
Reikėtų pažymėti, kad paimant dalį žemės ūkio paskirties žemės arba miškų žemės Švedijoje, visuomet yra kompensuojama už žemę (rinkos verte) ir kitus ekonominius praradimus bei atsiradusius nuosavybės naudojimo nepatogumus. Sąvokoje ekonominiai praradimai ar nuosavybės naudojimo nepatogumai telpa pabrangęs žemės dirbimas, ilgesnis kelias į laukus, sklypo suskaidymas, dirvožemio struktūros sumaišymas ir pan.
Prancūzijoje, kur “žemės nuosavybė apima ir nuosavybę iš viršaus ir iš apačios” (Code civil, art.552), sklypo savininkas valdo geometrinį kūną nuo paviršiaus į žemės rutulio gelmes. Paimant tokią nuosavybę visuomenės poreikiams, atlyginama žala skaičiuojama labai atidžiai ir visapusiškai. Čia kaip ir Švedijoje (o ir kitose Europos šalyse) visuomet yra kompensuojama už žemę (sklypą) rinkos verte ir kitus ekonominius praradimus ir atsiradusius nuosavybės naudojimo apribojimus ar nepatogumus. Atlyginama netgi požeminių komunikacijų užimta nuosavybės dalis.
Kadangi turto nuosavybės teisė Prancūzijoje pakankamai absoliuti (Napoleono civilinis kodeksas pripažino privačios nuosavybės primatą), nuolat tenka spręsti nuosavybės paėmimo viešiesiems interesams ir teisingo atlyginimo savininkams problemas. Lietuvoje ši problema ne tiek aktuali, nes čia nuosavybės teisė kol kas nėra tiek suabsoliutinta, tačiau nagrinėti šiuos klausimus būtina. Nepatogumai naudojantis nuosavybe po jos dalies paėmimo visuomenės poreikiams turi būti visapusiškai analizuojami.
Kita vertus, pasitaikys atvejų, kai dalies nuosavybės paėmimas ir visuomeninio poreikio išsprendimas suteiks likusiai nuosavybės daliai didesnę vertę rinkoje. Čia pavyzdžiai gali būti kurortinių ir rekreacinių vietovių tvarkymo (takų tiesimo, aikštelių įrengimo) sprendimai bet kurioje Europos šalyje ir Lietuvos pajūryje. Atskirti privačios nuosavybės netekimo, teisingo atlyginimo ir viešojo naudojimo teikiamą vertės priedą išties nelengva, tačiau reikės. Prancūzija ir kitos Europos šalys aktyviai sprendžia žemės fondo urbanistinei plėtrai ir subalansuotam vietovių vystymui sudarymo klausimus. [11, 12]. Tai turi būti rimtai analizuojama ir Lietuvoje.
5. Baigiamosios pastabos ir išvados
Daugelį nuosavybės apsaugos ir jos paėmimo visuomenės poreikiams teisingai atlyginant klausimų išspręs naujasis, 2000 m. priimtas ir nuo 2001 m. liepos 1 d. įsigaliosiantis Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas. Jis turėtų paskatinti suvienodinti įvairių teisės aktų kalbą, vertės ir teisingo atlyginimo sampratą. Vertinimo procedūras derėtų vienodinti vadovaujantis Turto ir verslo pagrindų įstatymu; neišvengiama ir tai, kad šis įstatymas turės būti tobulinamas, detalizuojamas.
Neišvengiamai reikalingas atskiras ir nuoseklus privačios nuosavybės turto paėmimo visuomenės poreikiams (eksproprijavimo) įstatymas. Jo pagrindu išleisti kiti teisės aktai turėtų tvirtą “atramą”, tokią, kokią numato Konstitucija. Taip būtų užtikrinamas legalumas ir veiksmų teisėtumas civilinėje teisėje, sėkmingai derinami privačios nuosavybės ir viešosios nuosavybės interesai. Būtent tokia interesų darna sėkmingai tarnautų visuomenei.
Ką reikia atlyginti, kur turto savininkas praranda turto rinkos požiūriu, ką atranda pasikeitus nuosavybės parametrams ir turto aplinkai – tai klausimai į kuriuos turi padėti atsakyti Lietuvos turto vertintojų veiklos patirtis, metodinis išprusimas, Europos šalių, pirmiausia TEGoVA patirtis. Reikia tą patirtį analizuoti.
Plėtojant Lietuvos Respublikos turto vertinimo metodiką, nacionalinius turto vertinimo standartus, reikalinga teisinių ir ekonominių veiksnių darna, teisinių ir ekonominių sprendimų darna ir nuoseklumas.
šaltiniai:
1. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 11 09 nutarimas Nr.849 “Dėl žemės sklypų paėmimo ir suteikimo valstybės reikmėms laikinųjų nuostatų patvirtinimo”. / Agrarinės reformos biuletenis.- 1993, Nr.11. P.3-17.- Vilnius: ŽŪM informacijos ir leidybos centras.
2. Lietuvos Respublikos žemės įstatymas – Žin., 1994, Nr.34-620.
3. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas.- Žin., 1999, Nr.52-1672.
4. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2000 01 20 nutarimas Nr.65 “Dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams” – Žin., 2000, Nr.7-188.
5. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas. – Žin., 2000, Nr.74-2262.
6. Vilniaus miesto bendrasis planas patvirtintas Vilniaus miesto tarybos 1998 m. gruodžio 18 d. sprendimu Nr.292. Teritorijų planavimo dokumento registro Nr.301 – ISBN 9986-508-97-5. – Vilnius 1999.- p.11.
7. Glendon M.A., Gordon M.W. Vakarų teisės tradicijos.- V.: Pradai, 1993.
8. Real Estate legislation in Sweden // Seminaro, organizuoto Swedsurvey Vilniuje, medžiaga,- 1992.
9. Real Estate valuation course. // Seminarų, organizuotų Swedsurvey Vilniuje, medžiaga.- 1992; 1996.
10. Strömholm S. An Introduction to Swedish law.- Kristianstad, 1991.
11. Dufourt B. Des réserves foncières pour le développement urbain et la valorisation du paysage // Géomètre, No 7.- juillet 1999.- P.46-47.
12. Barles S. Le calcul de la valeur du tréfonds // Géomètre No 8-9 – août.-septembre 2000.