Turto vertinimo problemos, atkuriant nuosavybės teises į nekilnojamajį turtą
Kauno technologijos universitetas, UAB korporacija “Matininkai”, vertintojas.
Atkūrus Lietuvos valstybės nepriklausomybę, vienas pirmųjų uždavinių, įrodančių valstybės tęstinumą, padedančių Lietuvos rinkos ekonomikos pagrindą, įteisinančių privačią nuosavybę ir sprendžiančią okupacijos žalos – neteisėtos nacionalizacijos padarinių – likvidavimą, buvo nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą: žemę ir pastatus – atkūrimas. Valstybė, pasiryžusi išspręsti ši sudėtingą, pagal apimtį iki tol valstybių praktikoje nespręstą uždavinį, susidūrė su sudėtingomis finansinėmis, teisinėmis, socialinėmis, politinėmis, organizacinėmis problemomis, paliečiančiomis didelių gyventojų sluoksnių ir užsienio interesus. Jau beveik dešimt metų su pertrūkiais ir pasipriešinimu vyksta sudėtingas nuosavybės į nekilnojamąjį turtą atkūrimo procesas, keliolika kartų keistas nuosavybės teisių atkūrimo įstatymas ir atitinkami Vyriausybės nutarimai, keletą kartų priklausomai nuo politinių jėgų išsidėstymo Lietuvos Respublikos Seime iš esmės keitėsi nuosavybės atkūrimo koncepcijos ir praktiniai sprendimo keliai. Seime ne kartą teisinius nuosavybės atkūrimo klausimus nagrinėjo Lietuvos Respublikos konstitucinis teismas, suinteresuoti asmenys kreipėsi į tarptautines organizacijas ir institucijas. Dėl Lietuvos valstybės prisiimtų finansinių įsipareigojimų, susijusių su nuosavybės teisų atkūrimu, vykdymo sustabdymo nuosavybės atkūrimo procesas dar labiau susikomplikavo.
Nuosavybės atkūrimas – ne tik teisiniai, bet ir turtiniai klausimai. Įstatymais ir Vyriausybės nutarimais yra įteisintas grąžintino nekilnojamojo turto vertinimas. Besikurianti Lietuvos turto vertinimo sistema susidūrė su sudėtingomis šio specifinio turto vertinimo problemomis ir tapo neatskiriama nuosavybės atkūrimo proceso dalimi su didele atsakomybe ir problemomis. Jau praėjo keli praktinio grąžintų pastatų vertinimo metai , ir galima paanalizuoti vertinimo patirtį ir įvertinti kliūtis, kliudančias atlikti vertinimo darbus.
Grąžintinų pastatų vertinimo procesą įtakoja tiek bendrosios socialinės, finansinės, politinės nuosavybės teisių atkūrimo problemos, tiek problemos, susijusios su pačiu vertinimo objektu, vertinimo metodologija, metodika ir vertinimo teisinėmis normomis. Vertinimą apsunkina tai, kad grąžintinų pastatų vertinimas pradėtas žymiai vėliau už patį nuosavybės teisių atkūrimo procesą, pati vertinimo sistema yra vystymosi stadijoje, praktikuojantys vertintojai dirbdami įgyja patirties, t.y. mokosi vertindami grąžintinus pastatus .
Vertinimo objekto ir tikslo požiūriu grąžintini pastatai yra vertinami keletą kartų ir įvairiais pjūviais – tiek visas pastatas, tiek atskiros pastato dalys – butai. Yra vertinami:
a) visas grąžintinas pastatas, atkuriant nuosavybės teises ir apskaičiuojant kompensacijas savininkui;
b) grąžintiname pastate esantys apgyvendinti butai, suteikiant nuomininkams kitus analogiškos vertės būstus;
c) grąžintinas pastatas, įrašant grąžintino pastato vertę valstybės garantiniame rašte savininkui, atkuriant jam nuosavybės teises ir grąžinant pastatą, ateityje valstybei pasižadant iškeldinti nuomininkus;
d) butai grąžintiname pastate, įrašant grąžintiname pastate esančių apgyvendintų butų vertę valstybės garantiniame rašte nuomininkui, atkuriant savininkui nuosavybės teises ir grąžinant pastatą, ateityje valstybei pasižadant iškeldinti nuomininkus, suteikiant jiems analogiškos vertės būstą;
Vien tik Kaune tokiam grąžintinų pastatų įvertinimui reikia apie keletą milijonų litų. Praktiškai tikslinga atlikti vertinimą rinkos verte tik, kai apskaičiuojama kompensacija arba iškart suteikiami nuomininkams butai. Vertinimas įrašui garantiniame rašte yra prabanga, vis tiek iš naujo reikės vertinti, kai vyks nuomininkų iškeldinimas, suteikiant jiems butus. Remiantis šiais vertinimais planuoti ir sudarinėti nuomininkų aprūpinimo butais programas nėra tikslinga, nes ateityje pasikeis nekilnojamojo turto rinka ir būsto statybos kaštai. Paskutiniu metu Vyriausybės nutarimu leistas supaprastintas vertinimas – įkainavimas pagal valstybinės Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro įmonės metodiką dar mažiau tikslus ir papildomai sukeliantis nuomininkų socialinę įtampą, jeigu šį vertė kaip mažesnė už rinkos vertę bus įrašytą į valstybės garantinį raštą ir remiantis ja bus planuojamos piniginės sumos kompensacijai ir būstų statybai. Mūsų nuomone, būtina papildyti Vyriausybės nutarimą, ir, jei reikia, atitinkamą įstatymą, vietoj vertės garantiniame rašte įrašant kitas kokybines nekilnojamojo turto charakteristikas.
Organizaciniu požiūriu: 1998 – 1999 metais Vyriausybės nutarimu buvo suteikta teisė vertinti grąžintinus pastatus valstybinei Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro įmonei, atsisakant konkursinės vertintojų samdymo tvarkos ir sudarant prielaidas valstybės institucijoms įtakoti žinybinį vertinimą. Tuo kitoms vertinimo įmonėms užkertamas kelias į šią vertinimo rinką. Minėtos valstybinės įmonės vertintojų atlikto grąžintinų pastatų įvertinimo kokybę kontroliuoja suteikta teisė savivaldybės kontrolieriaus tarnyba, kurioje dažnai nėra kvalifikuoto vertintojo, o savivaldybės meras turi tvirtinti vertintojų atliktą ataskaitą, tuo pačiu pasidalinama atsakomybė tarp vertintojų ir savivaldybės. Praktinėje veikloje iškyla ginčai dėl įvertinimų tarp savivaldybės kontrolieriaus tarnybos ir vertintojų. Mūsų nuomone, tik vertinimo paslaugas teikianti įmonė atsako už turto vertinimo kokybę, todėl nereikėtų vertinimo ataskaitų tvirtinti merui ir savivaldybės kontrolės tarnybai tikrinti įvertinimų kokybės.
Metodologiniu ir metodiniu požiūriu: vertinant grąžintinus pastatus rinkos verte metodologinis ir metodinis pagrindas yra Lietuvos Respublikos Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Vyriausybės nutarimas dėl turto vertinimo ir Tarptautiniai ir Europos turto vertinimo standartai.Vertinant tokius objektus susiduriama su problemomis, kurios neaptartos minėtuose dokumentuose.
Problemos pirmiausia yra tokios:
- grąžintino turto vertinimo data (vertinimo data niekur nereglamentuota, neaišku, kaip vertinti turtą, į kurį prieš 4 -8 metus atstatyta nuosavybės teisė, ar vertinti nuosavybės atkūrimo data, ar turto apžiūros data; praktiškai vertintojai nustato vertę kompensacijos už grąžintą turtą tikslu turto apžiūros data, kuri kaip taisyklė nesutampa su nuosavybės teisių atkūrimo data. Atkreiptinas dėmesys į nekilnojamojo turto rinkos nestabilumą, kai to pačio grąžintino pastato vertė žymiai kinta per pusmetį, nekalbant apie ilgesnį laikotarpį, ir nuo vertinimo datos priklauso grąžintino turto vertės dydis, kompensacijos dydis). Mūsų nuomone, būtina normatyviniais dokumentais apibrėžti vertės nustatymo datas: kompensacijai – nuosavybės teisių atkūrimo data, nuomininkui – buto suteikimo data ir pan.;
- vertinamo pastato charakteristika (vertinami seni pastatai, dažnai perstatyti, pristatyti, praktikoje įvertinamas visas pastatas, nepriklausomai nuo pokyčių po nacionalizacijos, jei grąžinama natūra, ir atmetus pokyčius, pristatymus, jei skaičiuojama kompensacija, tuo pačiu pažeidžiamas nuosavybės teisių atkūrimo lygiavertiškumo principas; metodikoje nereglamentuota, kaip atskirti ir įvertinti išlikusią ir pristatytą, rekonstruotą dalis, dėl ko iškyla ginčai tarp suinteresuotų šalių). Mūsų nuomone, būtina parengti specialią grąžintinų pastatų vertinimo metodiką;
Dėl valstybės finansinių problemų ilgam laikotarpiui atidėtas kompensacijų už grąžintinus pastatus išmokėjimas ir butų nuomininkams suteikimas. Tuo pačiu atidėtinas ir grąžintinų pastatų ir butų vertinimas. Per laikotarpį iki grąžinimo proceso atnaujinimo būtina kritiškai įvertinti problemas ir nesklandumus, susijusius su turto vertinimu, ir parengti įstatymų ir poįstatyminių aktų pataisas, parengti specialią grąžintinų pastatų vertinimo metodiką.