Vertės sąvoka nekilnojamojo turto vertinime
Vilniaus Gedimino Technikos universitetas, Statybos technologijos ir vadybos katedra.
Nekilnojamojo turto vertė gali būti suvokiama kaip rinkos, investicinė, atkuriamoji, naudojimo, kompensacinė ir t.t. Daugelis iš jų yra nustatomos remiantis rinka ir tam tikrais metodais. Viena iš reikšmingiausių verčių sąvokų yra nekilnojamojo turto rinkos vertė.
Tarptautinėje nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje daugelis šalių nacionalinėse rinkose rinkos vertės sąvoką interpretuoja savitai, tačiau galima išskirti tik dvi esmines apibrėžimo sampratas, vyraujančias tarptautinėje rinkoje. Viena iš jų: rinkos vertė yra orientuota į vidutinę rinkos kainą. Šia samprata vadovaujasi daugelis Europos Sąjungos šalių (Vokietija, Olandija, Prancūzija, Italija ir t. t.). Antroji rinkos vertės sąvoka yra orientuota į geriausią ir efektyviausią turto naudojimą (Didžioji Britanija ir Šiaurės Amerika).
1995 metų rugsėjo mėn. Karališkasis privilegijuotų matininkų institutas (Royal Institution of Chartered Surveyors) papildė ir pakoregavo Raudonąją knygą (Red Book) naujomis sąvokomis. Naujame variante visos vartojamos anglosaksiškos sąvokos buvo pertvarkytos ir priimtos kai kurios naujos, tikslu suderinti sąvokas prie kitose šalyse taikomų sąvokų. Pavyzdžiui, buvo įvesta rinkos vertės (Market Value) sąvoka vietoj atvirosios rinkos vertės (Open Market Value) sąvokos. Jos abi skiriasi labai nedaug. Kitos vertės, pvz., kaip ir Vokietijoje, (pardavimo vertė, įkeitimo vertė ar draudimo vertė ir t.t.) yra taip pat apibrėžtos. Yra tik vienas skirtumas – Karališkasis privilegijuotų matininkų institutas sąvokas apibrėžia labai griežtai, o svarbiausios anglosaksiškos verčių sąvokos yra visai priešingos sąvokoms, taikomoms kitose Europos šalyse, pvz., vokiškosioms sąvokoms. Vokietijoje svarbiausias nekilnojamojo turto vertinime apibrėžimas yra rinkos vertė (Verkehrswert). Rinkos vertės sąvoka orientuota į įprastą rinkos aktyvumą, ir nėra atsižvelgiama į neįprastas ir asmenines aplinkybes, kurios galėtų rinkos vertę mažinti ar didinti. Rinkos vertės sąvoka apibrėžta Statybos įstatyme (BauGB194§): „Rinkos vertė yra kaina, kuri vertinimo dieną atitinka esantį įprastinį rinkos aktyvumą ir faktines nekilnojamojo turto savybes ar kitas ypatybes bei nekilnojamojo turto vietos padėtį, neatsižvelgus į neįprastas ar asmenines aplinkybes“. Tačiau analizuojant kriterijus, lemiančius nekilnojamojo turto rinkos vertę, atsižvelgiama į galimas neįprastas aplinkybes, kurios kai kuriais atvejais gali turėti įtakos pirkimo ir pardavimo kainai. Nustatant rinkos vertę, pirkimo-pardavimo kainomis naudojamasi tik tada, kai duomenys yra aiškūs arba tam tikras poveikis kainai yra akivaizdus. Nustatant nekilnojamojo turto vertę, neįprastas aplinkybes negalima įvertinti skaičiais. Prie neįprastų aplinkybių priklauso nekilnojamojo turto įsigijimas:
- iš varžytinių,
- aukciono tvarka,
- taikant kainų nuolaidas,
- ypatingomis mokėjimo sąlygomis.
Neįprastos aplinkybės susidaro ypač palankios arba nepalankios rinkos konjunktūros metu.
Asmeninės aplinkybės kyla iš sutarties šalių. Pirkimo kainos, paveiktos asmeninių sąlygų, negali būti rinkos vertės nustatymo pagrindas, pvz., kai nekilnojamasis turtas parduodamas giminėms, nes atsižvelgus į giminystės ryšius turto pirkimo kaina būna žemesnė, negu ji būtų sutarta su svetimu pirkėju. Taip pat prie asmeninių sąlygų priklauso:
- bėdos verčiami pardavimai,
- ypatingi interesai (pirkėjas už nekilnojamąjį turtą, kurį laiko išskirtinai prastu, moka simbolinę kainą arba pirkėjas, kuriam skubiai reikia nekilnojamojo turto, moka didesnę kainą),
- spekuliaciniai laukimai,
- kitos kainą veikiančios aplinkybės.
Anglosaksiškojoje vertinimo sistemoje rinkos vertės apibrėžimas atitinka Open Market Value, pažodžiui išvertus – tai atvirosios rinkos vertė. Raudonojoje knygoje ji apibrėžiama taip: „Atvirosios rinkos vertė yra besąlyginis nekilnojamojo turto pardavimas vertės nustatymo dieną geriausia kaina, už grynuosius pinigus. Turtas gali būti parduodamas žinant, kad pardavėjas tai atlieka savanoriškai; iki vertės nustatymo dienos skiriamas laiko tarpas atlikti tam tikroms procedūroms (atsižvelgiama į nuosavybės ypatumus ir rinkos sąlygas); kaina ir kitos aplinkybės iki sutarties pasirašymo lieka nepakitusios; į pirkėjų pasiūlą su „ypatingomis sąlygomis” neatsižvelgiama; abi derybų šalys veikia dalykiškai, apdairiai ir nevaržomai“.
Anglosaksų turto vertinimo literatūroje, taip pat ir Karališkojo priviligijuotų matininkų instituto ekspertai teigia, kad rinkos vertės (Open Market Value) apibrėžimas anglosaksų aplinkoje suvokiamas kaip geriausia kaina, t.y. aukščiausia kaina. Tuo tarpu Vokietijoje rinkos vertės (Verkehrswert) sąvoka nusako vidutinę kainą, kuri atitinka faktinę pardavimo kainą, lygią rinkos kainų svyravimų vidurkiui tam tikru laikotarpiu. Open Market Value apibrėžimas Raudonojoje knygoje komentuojamas taip: „Atvirosios rinkos vertė – tai eksperto pristatyta geriausia kaina, kurią galima pasiekti rinkoje…; ji nėra tikra (fair) kaina ar vidutinė kaina, ar kaina, kurią mano gauti pardavėjas”. Dėl šių sąvokų skirtumų atsiranda įvairių ekspertų nuomonių, pvz., Kierig mano, kad vokiškosios rinkos vertės (Verkehrswert) ir anglosaksiškosios atvirosios rinkos vertės (Open Market Value) sąvokos yra identiškos. Jis aiškina, kad Raudonojoje knygoje Open Market Value apibrėžimo komentaras suvokiamas taip, kad pardavėjas, taip pat ir pirkėjas bandys išsiderėti sau naudingą kainą. Dėl to deramasi žinant rinkos kainas, apdairiai ir nevaržomai veikiant rinkos dalyviams. Kitaip tariant, kaina nustatoma pirkėjo ir pardavėjo kompromisu, pasirinkus „geriausią kainą”, t.y. aukščiausią „kompromiso” kainą. O dėl rinkos vertės, galima teigti, kad ji rinkoje išsiderama rinkos dalyviams veikiant išmintingai ir išsiderant vidutinišką pirkimo kainą. T.y. pirkimo-pardavimo kaina nustatoma priimant kompromisą tarp pirkėjo ir pardavėjo. Vidutinė iš šių realizuotų pirkimo-pardavimo kainų rinkos vertė yra vidutinė „kompromiso kaina”. Tačiau yra ir kita daugelio Vakarų Europos ekspertų nuomonė, kad vis dėlto vokiškoji ir anglosaksiškoji rinkos vertės sąvokos, kaip ir jų apibrėžimai, skiriasi. Kaip minėta, Vokietijoje rinkos vertė suprantama kaip vidutinė kaina rinkoje. Ten įstatymų leistinas rinkos vertės nustatymo metodas yra vienintelis lyginamosios vertės metodas, kuris vadovaujasi rinkos duomenimis ir leidžia nustatyti taikymo prie rinkos konjunktūros koeficientus naudojimo pajamų (kapitalizavimo normą) ir atkuriamajai vertėms. Taikymo koeficientai nustatomi iš nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės. Tokiu būdu metodo rezultatas, t.y. rinkos vertė, nustatomas iš vidutinės vertės.
Iš dalies tas pats būdinga ir anglosaksų metodams. Čia taip pat yra taikomas lyginamosios vertės metodas, kuriuo vadovaujantis anglosaksiškame naudojimo pajamų metode naudojama kapitalizavimo norma, nustatyta atsižvelgiant į rinką. Kierig mano, kad vidutinė vertė, naudojama kapitalizavimo normai nustatyti, neišvengiamai turi būti pagrįsta vidutine rinkos verte. Tuomet galima būtų teigti, kad anglosaksiškoji Open Market Value ir vokiškoji Verkehrswert sąvokos atitinka vidutinę vertę. „Laiko tarpą”, kurį, anot anglosaksų, dar neparduotas nekilnojamasis turtas turi išbūti rinkoje, Kierig paaiškina taip: pardavėjas nori už parduodamą turtą gauti aukštesnę kainą, todėl jis ir laiko jį tam tikrą laiko tarpą rinkoje. Apibrėžimas Open Market Value yra daugiau taikomas specifiniams objektams vertinti, kurie tam tikrą laiką išbūna pasiūlos rinkoje. Vokiškoji Verkehrswert metodiškai vadovaujasi faktiškai realizuotomis pirkimo-pardavimo kainomis, kurių derybų laikotarpis yra jau praėjęs, o į laikotarpį, kurį turtas buvo rinkoje, jau yra atsižvelgta ir jis jau yra įtrauktas į rinkos vertę. Abejais atvejais teigiama, kad per tam tikrą laiko tarpą galima būtų pasiekti norimą vidutinišką kainą. Toliau pateikiama lentelė, kurioje lyginami anglosaksiškosios ir vokiškosios rinkos vertės apibrėžimai.