Vertintojų grupių funkcijos
Valstybės turto fondas, turto vertintojų skyriaus viršininkas.
Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę ir vystantis rinkos ekonomikai, atsirado galimybė ir būtinybė turto vertinimui rinkos pagrindu. Pirmieji turto vertintojai, kurie taikė rinkos pagrindu pagrįstus turto vertės nustatymo metodus, buvo nepriklausomi turto vertintojai, kurie 1994 metų pradžioje įkūrė Lietuvos turto vertintojų asociaciją, nes matė būtinumą apjungti savo pavienes jėgas bendram tikslui pasiekti ir siekti profesinio tobulumo.
Vidaus vertintojų atsiradimą siečiau su bankininkystės plėtra Lietuvoje po Nepriklausomybės atkūrimo, kai reikėjo sukurti stabilią bankų sistemą. Kadangi šiems ūkio subjektams labai svarbu realiai ir teisingai įvertinti turtą, kad išduoti kreditai “nesugriautų”bankų, kai kuriuose iš jų buvo pradėta kurti vidaus vertintojo institutas. Mažai kalbama, tačiau eilės bankų griūties viena iš priežasčių – tai nekvalifikuotas turto vertinimas teikiant kreditus ir nepakankamas dėmesys šiai profesijai. Bankų griūties pasekmė turto vertinimui yra ta, kad šiandien bankuose iš esmės visai kitoks dėmesys šiai sričiai, o dažname iš jų dirba pačių bankų vidaus turto vertintojai.
Vystantis turto vertinimo veiklai, buvo reikalinga priimti teisės aktus, užtikrinančius šios veiklos plėtrą ir tęstinumą. Pirmieji teisės aktai, inicijuoti Lietuvos turto vertintojų asociacijos, priimti apie 1994 – 1995 metus ministerijų ir žinybų pastangomis. Vėliau, Lietuvos Respublikos Vyriausybė 1996 m. vasario 14 d. priėmė nutarimą Nr. 244 “Dėl turto vertinimo metodikos”, kuriuo buvo patvirtinta Turto vertinimo metodika, galiojanti iki šiol ir visą šį laikotarpį buvusi pagrindiniu teisiniu ir metodiniu pagrindu visai turto vertintojų bendruomenei Lietuvoje. Tačiau šiame teisės akte dar nebuvo išskirtos atskiros turto vertintojų grupės, ir kas yra turto vertintojas, nusakė vienas apibrėžimas:
“turto vertintojas – nepriekaištingos reputacijos fizinis asmuo, turintis atitinkamą išsimokslinimą oficialiai pripažintoje mokymo institucijoje, kvalifikacinį turto vertinimo pažymėjimą ir pakankamai patirties bei kompetencijos, kad galėtų įvertinti turtą”.
Priėmus Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, kuris įsigaliojo nuo 1999 m liepos 1 d., o atskirų jo straipsnių nuostatos nuo 2000 metų pradžios, teisiškai įsigaliojo ir turto vertintojų suskirstymas į atskiras grupes. Jos nustatytos minėto įstatymo 10 straipsnyje, kuriame išskiriamos dvi vertintojų grupės – nepriklausomi ir vidaus vertintojai. Tokias grupes numato ir Europos turto vertinimo standartai (1997).
Nepriklausomas turto vertintojas – tai turto vertintojas, kuris, būdamas juridinio asmens teisių neturinčios įmonės savininku ar tikruoju nariu arba dirbantis darbo sutarties pagrindais turto vertinimo įmonėje, šių įmonių vardu atlieka turto vertinimus pagal įmonių sutartis su užsakovais.
Vidaus turto vertintojas – tai turto vertintojas, atliekantis turto vertinimus įmonės, įstaigos ar organizacijos, su kuria jis turi darbo santykių, pavedimu, šios įmonės vidinėms reikmėms ir (ar) jų tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti.
Vertintojams keliami kvalifikaciniai reikalavimai, teisių vertinti turtą apribojimai, vertintojų teisės ir pareigos, vertinimo metodų parinkimas ir jų taikymas vertinimo metu yra iš esmės bendri ir vienodai taikomi abiem vertintojų grupėms, tačiau turto vertinimo atlikimo tvarka, atsakomybė, taikoma atskiroms turto vertintojų grupėms, įstatyme nustatyta skirtinga. Tai nulemta, visų pirma, skirtingomis užduotimis, keliamomis atskiroms turto vertintojų grupėms.
Šis pranešimas daugiau skirtas pradėti platesnę diskusiją dėl turto vertintojų grupių tikslesnio atskyrimo, jų funkcijų detalesnio apibrėžimo. Gal būt net jų kvalifikacijai nustatyti reikėtų taikyti skirtingus reikalavimus, kuriuos galima būtų konkretizuoti, priklausomai nuo jų atliekamų darbų specifikos ir keliamų užduočių formulavimo.
Mano nuomone, esant šiandieniniam vertintojų suskirstymui į kvalifikacinius lygius, vertintojams asistentams ir vertintojams turėtų būti nustatyti tie patys kvalifikaciniai reikalavimai, tačiau nuo vyresniojo vertintojo lygmens derėtų apie šį pasiūlymą padiskutuoti ir ateityje priimti atitinkamą sprendimą.
Šiuo metu vidaus vertintojų darbo specifika susijusi su šių vertintojų darbo vieta. Pavyzdžiui, vidaus vertintojai bankuose vertina turtą įkeitimo atveju, kaip užstatą paskolai gauti. Valstybės įmonės Valstybės turto fondo vertintojai vertina valstybei nuosavybės teise priklausantį turtą, kuris yra valdomas šios įmonės patikėjimo teise, privatizavimo atveju. Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės vertintojams valdžios institucijų pavedimu tenka vertinti nekilnojamąjį turtą (statinius ir žemę) jo apmokestinimo atveju ir nekilnojamojo turto registro tvarkymo tikslais.
Šiais mano išvardintais atvejais, galbūt išskyrus bankų vidaus vertintojus, vertinamas turtas, apie kurį duomenys yra šių vertintojų darbovietėse ir vertintojams iš esmės nereikia ieškoti papildomos informacijos apie vertinimo objektą iš kitų šaltinių. Čia norėčiau pažymėti, kad yra labai svarbus momentas, kokia informacija apie vertinamą objektą yra pateikiama vertinimo užsakovo, ir tuo pačiu norėčiau pastebėti, kad vidaus vertintojui yra žymiai lengviau gauti informaciją apie objektą, negu nepriklausomam turto vertintojui, kuris turi pasitelkti visas įmanomas priemones, kad atskirtų pateikiamos informacijos patikimumą.
Analizuojant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, derėtų pažymėti, kad jis labiau orientuotas į nepriklausomą turto vertintoją. Šiai turto vertintojų grupei šis įstatymas labiau pritaikytas, detalizuotas ir išsamesnis, negu vidaus vertintojui, kuriam taikant įstatymo nuostatas reikia parodyti savo kūrybiškumą ir išmonę, kad “vilkas būtų sotus ir avis sveika”, tai yra nepažeisti įstatymo ir atlikti jam pavestą darbą kvalifikuotai ir gerai.
Įstatymas nustato skirtingus reikalavimus ne tik turto vertintojams – fiziniams asmenims, bet taip pat įmonėms, užsiimančioms turto vertinimo veikla. Sakykim, įmonės, kuriose dirba nepriklausomi turto vertintojai, turi apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu (15 straipsnis) ir gauti kvalifikacinį atestatą (17 straipsnis), suteikiantį teisę vertinti turtą, o įmonėse, kuriose dirba vidaus vertintojai, šie reikalavimai įstatymu nenustatyti. Man žinomas tik vienas atvejis, kai įmonė, kurioje savo atliekamų darbų prigimtimi dirba vidaus vertintojai, tačiau jie vertina turtą ne tik kaip vidaus vertintojai, o atlieka papildomus turto vertinimus įmonės vardu, išsiėmė kvalifikacinį atestatą ir apsidraudė civilinės atsakomybės draudimu. Čia aš kalbu apie Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonę, kuriai įvairiais teisės aktais yra pavesta atlikti nekilnojamojo turto (statinių ir žemės) vertinimą šio turto apmokestinimui.
Pabaigai derėtų pažymėti, kad iš esmės Lietuvos turto vertinimo veiklą reglamentuojantys įstatymai kiek įmanoma suderinti su tarptautinėje plotmėje taikomomis normomis. Tai liečia ir vertintojų grupių nustatymą ir įteisinimą. Europos turto vertinimo standartuose, patvirtintuose 1997 metais ir išleistuose lietuvių kalba 1999 metais, taip pat išskleistos dvi vertintojų grupės, kurias šis dokumentas apibrėžia taip:
1. nepriklausomas vertintojas yra išorės vertintojas, kuris [...] nėra turėjęs ir šiuo metu neturi jokių finansiniu suinteresuotumu pagrįstų ryšių (išskyrus atlygį už vertinimą), arba yra raštu nurodęs savo buvusius ar esamus [...] turėtus ryšius su vertinama nuosavybe ar kitomis suinteresuotomis ar susijusiomis šalimis.
2. Vidaus vertintojas yra turto vertintojo kvalifikaciją turintis asmuo, tiesiogiai užimantis vadovo ar administracijos darbuotojo pareigas įmonėje ar organizacijoje, kuri yra suinteresuota vertinamu turtu.
Taigi mūsų šalies aktuose reikės detalesnio vertintojų grupių ir jų funkcijų atskyrimo bei išaiškinimo.